Indivision : quand le terrain hérité bloque toute la famille à Mayotte

Le grand-père avait un grand terrain. Il est décédé il y a trente ans. Ses enfants en ont eu des enfants, qui ont eu des enfants. Aujourd'hui, le terrain appartient, sur le papier, à toute une descendance, dont une partie vit en métropole, à La Réunion, ou ne s'est jamais présentée chez le notaire.

C'est ce qu'on appelle l'indivision : un bien qui appartient à plusieurs personnes en même temps, sans que la part de chacun soit délimitée sur le terrain. À Mayotte, c'est une situation extrêmement fréquente. Dans certains endroits, des quartiers entiers sont construits sur quelques grands titres indivis.

Tant que tout le monde s'entend, ça tient. Le jour où quelqu'un veut vendre, emprunter, construire ou simplement savoir ce qui lui revient, tout se bloque.

Pourquoi un terrain indivis vaut moins qu'il n'y paraît

Sur le papier, ta part peut représenter beaucoup d'argent. Dans la réalité :

• tu ne peux pas vendre le terrain seul ;
• tu ne peux pas l'hypothéquer pour obtenir un crédit ;
• construire suppose l'accord des autres, et ce que tu bâtis sur un bien commun n'est pas automatiquement à toi seul ;
• chaque décès ajoute de nouveaux héritiers et rend l'accord encore plus difficile.

Un patrimoine que personne ne peut utiliser, vendre ou transmettre proprement est un patrimoine gelé. Pour comprendre ce que coûte un terrain sans titre clair, lis aussi notre article sur les terrains sans titre de propriété, et pour les règles de l'héritage, notre article sur les successions à Mayotte.

Ce que dit la loi : qui peut décider quoi

Le code civil pose un principe simple : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Chaque héritier peut demander le partage. Mais en attendant, les décisions obéissent à des règles de majorité (Service-Public) :

Attention : on compte en droits, pas en personnes. Un héritier qui détient la moitié des droits pèse plus que cinq cousins qui détiennent chacun 5 %.

Depuis la loi du 7 avril 2026, un héritier peut aussi demander au juge l'autorisation de vendre seul un bien indivis lorsque la vente est justifiée par une situation d'urgence et l'intérêt commun.

La règle spéciale de l'outre-mer : la loi Letchimy

Pour débloquer les nombreuses indivisions anciennes des outre-mer, la loi du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, a créé une exception qui s'applique notamment à Mayotte :

• pour une succession ouverte depuis plus de dix ans,
• un ou plusieurs héritiers détenant plus de la moitié des droits indivis
• peuvent faire vendre ou partager un bien immobilier, sans l'unanimité,
• en passant par un notaire, qui notifie le projet à tous les autres héritiers par acte de commissaire de justice et le publie ; les autres disposent alors d'un délai de trois mois pour s'y opposer.

Il existe des exceptions protectrices : par exemple, si le conjoint survivant occupe le bien, ou si un héritier est mineur ou majeur protégé.

Ce dispositif devait s'arrêter fin 2028. La loi du 9 avril 2024 l'a prolongé jusqu'au 31 décembre 2038.

Les options pour sortir de l'impasse

1. Le partage amiable

La meilleure solution, quand elle est possible : tous les héritiers s'accordent sur qui reçoit quoi, éventuellement avec des parcelles divisées par un géomètre, et le notaire rédige l'acte. C'est plus rapide et moins coûteux qu'une procédure.

2. Le rachat des parts

Un ou plusieurs héritiers rachètent les droits des autres. Cela suppose de fixer un prix juste, idéalement après une estimation, et de le payer, éventuellement avec un crédit… qui sera plus facile à obtenir une fois le bien titré au nom de l'acheteur.

3. La vente à la majorité (loi Letchimy)

Si l'accord unanime est impossible et que la succession a plus de dix ans, la majorité des droits peut engager la vente ou le partage via un notaire, dans les conditions décrites plus haut.

4. La convention d'indivision

Si la famille veut garder le terrain ensemble, une convention écrite (pour une durée déterminée, cinq ans maximum renouvelables, ou indéterminée) organise qui gère, qui occupe quelle partie, qui paie la taxe foncière et comment se règlent les désaccords. Pour un bien immobilier, elle se fait devant notaire.

5. Le partage judiciaire

En dernier recours, un héritier peut demander au tribunal d'ordonner le partage. C'est long, coûteux et souvent douloureux pour les relations familiales.

Ne pas transmettre le problème à tes enfants

Si tu as toi-même un terrain, tu peux éviter que tes enfants héritent d'une indivision ingérable :

• organiser le partage de ton vivant, par une donation-partage devant notaire, qui attribue clairement les lots ;
• régulariser le titre dès maintenant, tant que tu es là pour témoigner de l'histoire du terrain ;
• en parler en famille, calmement, avant qu'un décès ne transforme la question en conflit.

Ce qu'il faut retenir

• L'indivision gèle un patrimoine : impossible de vendre, d'hypothéquer ou de construire sereinement sans accord.
• Les décisions courantes se prennent aux deux tiers des droits, la vente demande en principe l'unanimité.
• À Mayotte, la loi Letchimy permet de vendre ou partager à la majorité des droits pour les successions de plus de dix ans, jusqu'au 31 décembre 2038.
• Partage amiable, rachat de parts, convention d'indivision : il existe des solutions, qui commencent toutes chez le notaire.
• Le meilleur moment pour régler la transmission, c'est de ton vivant.